یکی از دعواهای اصلی بین سازندگان ، خریداران و یا مالکین ساختمانهای مشارکتی، بحث الزام به تنظیم سند می‌باشد. سازنده موظف است برای ساختمانی که احداث کرده به صورت مجزا سند به نام بهره‌بردار دریافت نماید که یکی از اصلی‌ترین عواملی که سازندگان را در مسیر دریافت سند درگیر می‌کند، عدم امکان صدور پایانکار ساختمانی می‌باشد.
در این مقاله قصد داریم نکات بسیار مهمی را در خصوص پایانکار و دلایل عدم صدور آن ارائه کنیم که از شما دعوت می‌کنیم تا پایان این مقاله با ما همراه باشید.
گواهی پایانکار ساختمان چیست ؟
عملیات اجرایی ساختمان پس از صدور پروانه ساخت آغاز و با صدور گواهی پایانکار اتمام یافته و ساختمان قانوناً قابلیت بهره‌برداری را خواهد داشت. ساختمان فاقد پروانه ساخت به معنی عدم رعایت ضوابط و مقررات فنی و قانونی در اجرای آن بوده و قابلیت بهره‌برداری را ندارد.
اما متاسفانه بسیار دیده می شود که بهره‌برداری از ساختمانهای تازه ساخت، قبل از صدور پایانکار آغاز شده که در این موارد لازم است مهندسین ناظر در خصوص بهره‌برداری غیر قانونی قبل از صدور پایانکار به مرجع صدور پروانه گزارش دهند.
انواع پایانکار ساختمانی:
- در صورتیکه پروانه ساختمان تک برگی باشد ، پایانکار نیز به صورت تک برگی صادر می شود .
پایانکار تک برگی
- اگر پروانه ساختمان به صورت دفترچه ای باشد ، در برگه های پایانی این دفترچه گواهی پایانکار نیز صادر خواهد شد.
پایانکار دفترچه ای
البته قابل ذکر است پروانه‌های دفترچه‌ای در کشور منسوخ شده و شاید در 2 یا 3 استان استفاده می‌شوند .
مرجع صدور گواهی پایانکار ساختمان
یکی از وظایف مراجع صدور پروانه که در مناطق شهری ، شهرداریها و در مناطق روستایی، دهیاری ها یا بنیاد مسکن می باشد، صدور گواهی پایانکار ساختمان بعد از تایید مهندسین ناظر و مامور بازدید شهرداری از ساختمان است.
مطابق ماده 27 آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی ، شهرداریها موظفند از ادامه عملیات اجرایی ساختمانی که ناظر گزارش تخلف آنرا صادر کرده تا زمان اصلاح آن تخلف جلوگیری نمایند.
همچنین ماده 28 قانون فوق ، شهرداریها را موظف کرده تا از صدور پایانکار برای ساختمانهایی که مقررات ملی و سایر ضوابط فنی در آنها رعایت نشده ، جلوگیری نمایند.
پس مرجع صدور پروانه همان مرجع صدور پایانکار می‌باشد.
دلایل اهمیت دریافت پایانکار ساختمانی
همانطور که گفته شد داشتن گواهی پایانکار به معنی تایید فنی ساختمان توسط ناظران و تایید متراژ ساختمان توسط مامور بازدید شهرداری بوده و قانوناً امکان بهره‌برداری از ساختمان، پس از صدور گواهی پایانکار ممکن می‌شود. همچنین یکی از اصلی‌ترین اسناد درخواستی توسط سازمان ثبت اسناد برای صدور سند تک برگی برای هر واحد یا طبقه ، پایانکار ساختمان می‌باشد.
این موضوع به یکی از درگیری‌های اصلی بین سازندگان و مالکین زمین یا بهره بردارانی که واحدهایی را پیش خرید کرده‌اند تبدیل شده که تحت عنوان الزام به تنظیم سند از مراجع قضایی پیگیری می‌شود. دلیل اصلی عدم تایید ساختمان توسط ناظر یا مامور بازدید شهرداری را می‌توان وجود تخلفات فنی یا ابعادی در ملک دانست که اصلاح آن امکان پذیر نبوده یا اینکه هزینه زیادی لازم دارد.
پس وقتی قصد خرید ملکی را دارید حتما به داشتن پایانکار ساختمانی دقت کنید چون پیگیری و به نتیجه رساندن این پرونده‌ها هزینه و زمان بسیاری را از شما خواهد گرفت.
مدارک لازم برای دریافت گواهی پایانکار ساختمان
صدور پایانکار ساختمان در هر استان و شهرستان تابع ضوابط اداری جاری در آن حوزه می‌باشد اما می‌توان گفت در اغلب استانها ، مدارک زیر برای صدور پایانکار الزامی است :
- مدارک شناسایی مالک / مالکان یا وکیل قانونی ایشان ( شناسنامه ، کارت ملی )
- اصل و کپی سند مالکیت ملک یا اجاره نامه مربوط به املاک وقفی
- فیش پرداخت عوارض نوسازی مربوط به سال جاری
- اصل و کپی فیش واریزی و گواهی عدم خلاف مربوط به ساختمانهایی که دارای تخلف ابعادی بوده و توسط کمیسیون ماده صد جریمه شده اند.
- فیش آب یا برق ملک
- اصل و کپی پروانه ساخت
- اصل و کپی نقشه‌های مصوب یا نقشه چون‌ساخت ممهور به مهر طراح و ناظر
- نقشه تک‌خطی ملک ممهور به مهر مهندس نقشه‌بردار معرفی شده توسط سازمان
- تکمیل و ارائه فرم درخواست صدور پایانکار توسط مالک یا وکیل قانونی مالک
فرم گزارش اتمام عملیات اجرایی
مراحل دریافت پایانکار ساختمان
اقدام برای پایانکار ساختمان زمانی انجام می‌شود که عملیات اجرایی ساختمان تمام شده باشد. بعضاً اتفاق می‌افتد که برخی سازندگان شرط تحویل آپارتمان را در قرارداد مشارکت در ساخت یا قرارداد پیش فروش، صدور گزارش اتمام عملیات توسط ناظر ساختمان قرارداده و قبل از اتمام عملیات برای جلوگیری از پرداخت خسارت یا وجه التزام، درخواست صدور گزارش اتمام عملیات را به ناظر می‌دهند.
در این موارد اگر بخشی از عملیات اجرایی انجام نشده و ناظر این گزارش را صادر کند ، می‌تواند موجبات درگیری خود با مالک یا بهره برداران را ایجاد نماید. پس توصیه می‌کنم فرم گزارش اتمام عملیات اجرایی اگر ناظر ساختمان هستید ، مطابق قانون عمل کرده و گزارش اتمام عملیات ساختمانی را که پیش نیاز صدور پایانکار است پس از اطمینان از اتمام عملیات ساختمانی صادر نمایید.
مراحل اداری دریافت پایانکار به شرح می باشد :
- تشکیل پرونده و تکمیل درخواست پایانکار در شهرداری یا سامانه تهران‌من
- احراز هویت و تایید مدارک تحویل داده شده که یکی از آنها گزارش ناظر می‌باشد.
- تعیین نوبت بازدید از ساختمان توسط کارشناس شهرداری
- دریافت تاییدیه کارشناس یا اصلاح نواقص و دریافت نوبت بعدی
- دریافت تایید کارشناس
- پرداخت عوارض نوسازی به واحد درآمد شهرداری منطقه یا ارسال پرونده به کمیسیون ماده صد برای رسیدگی به تخلفات
- دریافت تاییدیه آتش نشانی
- دریافت گواهی استاندارد آسانسور
گواهی نامه ایمنی آسانسور
- دریافت تایید واحد فنی
- تایید معاونت شهرسازی شهردار منطقه
- ورود به دبیرخانه و دریافت پایانکار
البته این روند کلی بوده و شاید تفاوتهایی در روال اداری استانها وجود داشته باشد.
معرفی سامانه استعلام گواهی پایانکار ساختمانی
همانطور که گفته شد پایانکار ساختمان یکی از مدارک مهم برای ساختمانهای تازه ساخت می باشد که مالکان و بهره برداران باید از وجود آن مطمئن شوند . به همین دلیل و برای استعلام پایانکار ساختمان در تهران سامانه‌ای با عنوان سامانه استعلام پروانه و گواهی ساخت راه اندازی شد اما در حال حاضر غیر فعال بوده و لازم است به صورت حضوری برای استعلام از شهرداری منطقه اقدام نمایید.
نحوه اخذ جواز پایانکار ساختمان قدیمی
ساختمان قدیمی: ساختمانهایی که کمتر از 30 سال عمر داشته و هنوز با کمی تعمیرات امکان بهره برداری از آنها وجود دارد .
ساختمان کلنگی: ساختمانهای دارای عمر بیش از 30 سال که فرسوده شده و بهره‌برداری از آنها امکان پذیر نبوده یا خطرناک است.
ساختمان کلنگی قابل سکونت اما خطرناک و پر هزینه
شاید شما هم مالک یک ساختمان قدیمی باشید و برای انتقال سند یا به هر دلیل دیگر، نیاز به دریافت پایانکار آن داشته باشید. لذا لازم است در ابتدا ببینید که ساختمان شما در کدام یک از حالات زیر قرار دارد تا بر اساس آن اقدام نمایید.
ساختمان دارای سند و پایانکار قدیمی می‌باشد
در این حالت که شما پایانکار ساختمان خود را در سالهای قبل گرفته و این پایانکار در حال حاضر مورد تایید ادارات نمی باشد، شما می توانید با تسویه حساب بدهی عوارض سالیانه ساختمان درخواست تعویض پایانکار را داده و آنرا به روز کنید.
ساختمان پایانکار ندارد ولی بر اساس نقشه و پروانه ساخته شده است
امکان دارد که شما یا سازنده ملک شما بدلیل مشکلات مالی عملیات اجرایی ساختمان را تکمیل نکرده و قبل از اتمام عملیات و صدور گزارش توسط ناظر، نسبت به تجهیز و بهره برداری از ساختمان اقدام کرده اید و پس از گذشت چند سال به دنبال دریافت پایانکار هستید.
در این حالت لازم است ابتدا گزارش اتمام عملیات را از ناظران ساختمان و پس از تسویه حساب مالی دریافت نمایید. پس از آن تشکیل پرونده داده و درخواست پایانکار را به شهرداری ارایه کرده و بعد از طی کردن روال اداری پایانکار را دریافت نمایید.
ساختمان دارای سند، نقشه و پروانه بوده ولی بدلیل وجود تخلفات سازه ای ناظر گزارش اتمام عملیات صادر نکرده است
در این حالت لازم است تخلفات موجود را تحت نظر ناظر قدیمی یا ناظر جدید که سازمان نظام مهندسی تعیین کرده، اصلاح نموده سپس با دریافت گزارش اتمام عملیات و تسویه حساب مالی با ناظر قدیمی و طی کردن روال اداری پایانکار دریافت نمایید .
اما اگر این تخلفات قابل اصلاح نبوده و ناظر نیز آنرا تایید نکند ، لازم است نظر طراح اصلی ساختمان یا طراح جدیدی که سازمان معرفی می کند را جلب کرده و گواهی عدم خلاف کمیسیون ماده صد را گرفته و بر این اساس بعد از طی کردن روال اداری ، پایانکار دریافت نمایید که این پروسه می تواند زمان و هزینه زیادی از شما بگیرد.
ساختمان نقشه و پروانه نداشته ولی سند دارد
در این ساختمانها لازم است پس از تحویل درخواست پایانکار به شهرداری ، نسبت به دریافت تایید استحکام از یک طراح سازه صاحب صلاحیت اقدام کرده و بعد از دریافت گواهی عدم خلاف از کمیسیون ماده صد روال اداری دریافت پایانکار را طی کنید . دریافت پایانکار این ساختمانها نسبت به حالات قبل دردسر و هزینه بیشتری دارد .
ساختمان براساس نقشه و پروانه ساخته شده ولی تغییراتی در زمان بهره برداری در آن ایجاد شده است
اماکن دارد شما مالک یا سازنده ملکی باشید که ساختمان خود را بدون خلاف در زمان خود اجرا کرده ولی به دلایلی پایانکار نگرفته و از آن بهره برداری کرده و در حین بهره‌برداری تغییراتی مانند افزایش طبقات ، تبدیل کردن یک واحد به 2 واحد و ... در آن ایجاد کرده‌اید.
در این حالت لازم است پس از تکمیل درخواست پایانکار در شهرداری و بازدید کارشناس شهرداری، نسبت به دریافت تایید استحکام از طراح اصلی یا طراح صاحب صلاحیت و نیز دریافت گزارش ناظر و نیز گواهی عدم خلاف از شهرداری نسبت به دریافت پایانکار اقدام نمایید .
هزینه دریافت گواهی پایانکار ساختمان
هزینه پرداختی جهت دریافت پایانکار ساختمان در هر شهر و استان مختلف بوده و به عوامل زیادی وابستگی دارد، لذا نمی‌توان مبلغ ثابتی را برای آن تعیین کرد.
مدت اعتبار گواهی پایانکار ساختمان چقدر است؟
گواهی پایانکار ساختمان مانند مجوز ساخت ، دارای مهلت اعتبار مشخصی نمی باشد.